不動産投資

中古戸建て投資の方法と基礎(あおいろ流)

不動産投資って色々ありますよね。新築、中古、アパート一棟、分譲マンション、戸建てetc

その中でも価格が手頃で、初心者でも始めやすいのが中古戸建てかなと思います。

今回は不動産投資を始めた僕が実際に行った勉強方法や、物件情報や、購入基準などを書いていきます。

不動産投資はいくらあれはできる?

不動産を買うなんてすごい!と周りからはチヤホヤされてとっても喜んでますが、実際そこまでお金は必要じゃないです。

もちろんどの程度の物件を狙っていくスタイルを取るかによりますが、田舎であれば300万〜500万程度あれば余裕でスタートできます。

自己資金があまりなくても会社員の方で信用があれば融資を受けて出来るのですが、個人的には最初からの融資はオススメしません。

自分の許容する範囲を大きく超える投資は失敗を招く可能性があると思います。

やっていく中で知識がついたり流れが理解できたら、初めて許容できるようになっていると僕は思います。

全く経験がなくてもできる?

僕は不動産について全く素人です。ですが本を読んだり投資家さんのブログをみたり、YouTubeで勉強をしました。

今は欲しい情報がすぐ手に入るのでとても便利です。活用していけば、すぐに詳しくなれると思います。

高額なセミナーや、不動産会社が行なっているセミナーなどはあまりオススメしません。

盛り上がった所で、今だけこんな物件が安価であるけどどうですか!?みたいな話とか、毎月高額なサロンに誘導されるケースもあります。

不動産業界はまだまだ黒くて、詐欺師も多いので注意して下さい。

物件はどこで探すの?

実際に僕が探しているのは以下のサイトです。

健美屋、楽待

不動産投資家用のサイトで戸建てだけじゃなくアパート一棟や分譲マンションと様々なものがあります。他の投資家コラムなどもあり、見ていてとても参考になります。

at home

皆さんご存知のアットホームですが、調べやすいし地域の価格帯が分かって参考になります。実際にアットホームから購入する大家さんも多いです。

ジモティー

地元密着の掲示板です。掲載料がかからず不動産の持ち主が直接出してる物件が多いので、安価で購入出来たりします。

逆に相場が分からずとんでもない高額で出してる所有者さんもいるので、ある程度目利きは必要です。

空家バンク

地域ごと、市町村ごとに空き家を掲載しています。持ち主と買い手を繋ぐだけなので手数料とかはかからないです。

本来は移住用のサイトですが、セカンドハウスとして購入はOKみたいで利用しています。

その他

あとは車走らせていて地元の不動産会社が出してるような空き家看板が立っていたら検索したり問い合わせたりしています。

どこが1番オススメとかは無いですが、楽待や健美屋は投資家用のサイトになるので物件情報も見ていて勉強になります。

まずは上記のサイトを全部登録して、自分が住んでいる場所にどんな物件がいくらくらいであるのか毎日チェックをしてみてください。

すると、地域ごとにだいたいの価格帯がわかってくるんですよね。住んでいるのに知らなかった地域もあったりして面白いです。

どんな物件がいいの?

価格について

売出し価格が200万円〜400万円ほどまでの安価なものを狙っています。自己資金がそこまでないのと、当然ですが取得単価が安ければ利回りも良くなるからです。

ただ安いだけでは買わず、『10年後取得した価格と同値またはそれ以上で売れるかどうか』で判断します。

変動資産で価格は変わるため先のことは分かりませんが、売ってよし貸してよしの物件かなと判断したら買い付け注文を入れます。

築年数について

35年までの物件を狙っています。

昭和55年以下の物件は耐震基準が変わる前なので基本的には買いません。これから先物件によっては買う時もあるとは思いますが、瑕疵を見抜く目を養えればと言った感じです。

利回りについて

表面利回りが20%以下になりそうなら購入しません。

利回り計算

年間家賃収入-物件価格×100=表面利回り

例えば物件を200万円で購入し、手数料や税金、リフォームに50万円かかったら物件取得価格は250万円とします。

その地域の家賃相場が5万円なら、年間で得られる家賃収入は60万円。

600,000÷2,500,000×100=24%

となります。

火災保険や修繕積立金などかかってくるお金があるので実利回りは下がりますが、表面利回りで20%すら超えてこないような投資は戸建て不動産では労力に対してあまり旨味を感じません。

株式投資のインデックス投資で7%前後、高配当株だと3%〜5%というところと比べると、戸建て不動産投資はリスクや労力はあれど旨みの多い投資です。

とこんな感じの物件を狙っています。まわりの投資家さんはまた違った考え方を持っていたりと人によって様々なんですが、自分のスタイルを作っていくのが大事なんだと思います。

まとめ

不動産投資を始めるのにはそこまで莫大な資金いらないが、ある程度まとまったお金は必要。

最初は自己資金でやって知識を養うべき

まずは物件をリサーチして、自分の住んでる場所の地域ごとの価格帯や物件を知るべき

利回りや所得価格や築年数など、自分なりにやっていきたい基準を決めるべき

最初は色々覚えること多くて大変だけど、慣れれば楽しいです。参考になったら嬉しいです。

ABOUT ME
あおいろ
あおいろ
アーリーリタイヤを本気で目指し投資家へ。不動産投資、インデックスファンド、高配当ETFへ超長期に積み増していくスタイル。お金についてさらに学ぶため日商簿記2級をゼロから独学3ヶ月で取得チャレンジ→成功しました。